美国总统唐纳德·特朗普周四（1 月 8 日）宣布，他已指示相关代表推动政府支持企业（GSE）——房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）——执行 2000 亿美元抵押贷款支持证券（MBS）购买计划，目标是压低抵押贷款利率、降低月供、改善住房可负担性。

消息公布后，市场立即做出反应：MBS价格走高，房地产相关股票与利率敏感资产出现反弹，长端利率波动明显加大。

但实际上，这并不只是一次“救楼市”的政策操作，而更像是一轮以政府隐性担保为杠杆的利率预期交易。短期对利率和风险资产偏利多，但中期更像是放大波动，而非重塑趋势。

市场背景：高房贷利率之下，住房体系正在“失速”

过去两年，美国住房市场持续承压。疫情后，美联储快速加息，30 年期固定抵押贷款利率一度逼近 7%。根据房地美数据，尽管过去一周平均利率小幅回落至约 6.2%，但与疫情时期的水平相比，仍处于明显高位。

高利率直接抬高了购房门槛，首当其冲的是首次购房者；与此同时，“利率锁定”让大量存量房主选择继续持有低息贷款，压制了二手房供给。结果是：需求存在，但交易无法顺畅发生，住房市场出现明显的结构性卡顿。

在这样的背景下，特朗普推动大规模 MBS 购买，意图非常清晰——绕过传统财政路径，直接从利率端下手，用更快、政治成本更低的方式缓解住房压力，同时为选举周期争取时间和空间。

政策逻辑：不是 QE，胜似 QE

房利美和房地美名义上是市场化机构，但自 2008 年金融危机以来一直处于联邦住房金融局（FHFA）接管之下。其核心职能是从银行收购住房贷款、打包成 MBS 并出售给投资者，同时提供隐性的政府信用背书。

按照目前的设想，GSE 将扩大自持 MBS 规模，不再把新增 MBS 全部抛向市场，而是将其中约 2,000 亿美元留在资产负债表上。其传导路径并不复杂：

• 自持规模扩大 → 市场可流通 MBS 供给下降
• 需求相对上升 → MBS 价格上涨，收益率下行
• 银行发放新贷款参考 MBS 利率 → 房贷利率下行

这并非美联储直接操作，因此严格意义上不属于量化宽松。但从市场效果看，它同样是通过“增加债券需求、压低长期收益率”来影响融资成本，短期影响与 QE 高度相似。

美元、利率与资金流向：政策可能如何传导？

当政策力量开始直接压低长期利率，影响就不再局限于房地产，而会顺着收益率曲线，向美元资产、风险偏好和全球资本流动层层传导。

• 利率与美元：吸引力被动削弱

规模性 MBS 购买可能对长期利率形成下行压力。这意味着，收益率曲线可能阶段性趋平，美国资产的收益率优势被动收窄。

在美联储依然处于降息通道、全球资金重新寻找回报的背景下，这种结构性压低利率的政策，可能给美元带来温和贬值压力。相对而言，部分非美元资产——如新兴市场债券、高收益信用——在风险偏好改善时更具吸引力。

不过，这并不等同于美元即刻进入单边下行周期。地缘政治风险、全球避险需求，以及美元资产的安全港属性仍然存在，短期更可能呈现震荡偏弱，而非趋势性下跌。

• 美股与地产板块：利率预期先行定价

特朗普计划公布后，市场最先给出反馈的是房地产相关资产：例如 Rocket Companies 和 loanDepot 股价大幅反弹，房屋建筑商板块也出现积极定价。

这反映了市场对利率下行预期的快速调整。即便实体需求尚未明显改善，只要融资条件被认为正在放松，相关资产就会提前反应。

• 美联储货币政策传导机制的延伸

虽然这次操作并非美联储主导，但其逻辑与过往宽松周期高度相似，容易强化市场对“政策整体偏松”的判断。一旦长端利率持续下行，市场对未来降息节奏的预期本身，就会反过来影响债券与风险资产的定价。

需要警惕的是，这种预期一旦建立，也会非常依赖政策执行的持续性。如果市场开始怀疑操作空间或监管约束，价格调整可能会走在政策前面。

风险与约束：这不是一张“免费午餐”

从降低选民最关注的“生活成本”角度看，这项计划短期利多明显，但中期风险同样不容忽视。

第一，执行与监管约束。 GSE 扩大自持 MBS，意味着风险更多留在带有政府信用色彩的资产负债表上。截至 2025 年 10 月，其自持资产规模已较此前上升约 25%，再增加 2,000 亿美元，将逼近监管容忍边界。一旦 FHFA 不愿或无法进一步放松限制，政策效果可能大打折扣。

第二，结构性问题依旧无解。 即便利率下降，住房供给不足的问题也不会自动消失。如果需求被政策刺激而供给无法同步释放，房价反而可能再次承压，削弱“可负担性”这一初衷。

更重要的是，人为压低利率往往会鼓励更高杠杆。一旦经济周期反转，高负债家庭的风险将被放大，最终仍可能回到“隐性担保—风险累积—政策兜底”的老路径。

关注政策与现实落差

总的来说，这项 2,000 亿美元的 MBS 购买计划，更像是一剂短效政策兴奋剂。它可能让部分家庭在 2026 年少付几百美元月供，或在关键摇摆州带来可观的政治回报。但代价是，美国住房金融体系再次向“大而不倒”和隐性担保方向倾斜。

对交易员而言，接下来值得关注：

• FHFA 是否上调 GSE 自持上限 → 如果上调，利率交易逻辑可能继续
• 30 年期房贷利率能否在 Q1 实质性跌破 6% → 如果失败，地产反弹可能迅速退潮
• 配套政策（如此前宣布禁止机构投资者购买独栋住宅）是否真正落地

政策逻辑和市场现实之间的差距，可能成为交易机会所在，也同样是风险管理成败的分水岭。